APART/HOTEL — EL CORTECITO, BÁVARO · 22 UNIDADES · USD $1,400,000

El activo

Apart/hotel operativo de 22 unidades distribuidas en 3 edificios sobre 2,020 m² de terreno con 1,600 m² construidos, ubicado en El Cortecito — una de las zonas de mayor demanda turística continua del Caribe. El portafolio incluye 9 aparta-estudios, 10 apartamentos de 1 habitación, 3 apartamentos de 2 habitaciones, 1 mirador, 1 piscina y 1 salón de juego. Viene con 22 títulos individuales, lo que le da al comprador flexibilidad total para operar en conjunto, vender por unidad o refinanciar selectivamente.

Los números para el inversionista

Operado en renta corta (Airbnb/Booking), el activo genera un NOI anual de $190,383 al 65% de ocupación promedio, equivalente a un cap rate del 13.6% — más del doble del promedio de mercado en RD. El payback proyectado es de 7.3 años. Con financiamiento bancario estándar (11% a 20 años, DSCR 1.2x, LTV 65%), el banco presta hasta $910,000 y el inversionista entra con $490,000 de downpayment (35%), generando un flujo neto de $6,472/mes después de servicio de deuda.

En renta larga, el NOI baja a $89,505/año (cap rate 6.4%), el banco financia solo $602,000 por restricción de DSCR, y el downpayment sube a $798,000. El modelo de renta corta es claramente superior para este activo y esta ubicación.

Por qué tiene sentido

El Cortecito mantiene ocupación turística prácticamente los 12 meses del año. Los 22 títulos individuales son un diferenciador clave: el comprador no está atado a una sola salida. El precio de $875/m² construido es competitivo para una operación ya en marcha con piscina y amenities. A $40/noche de tarifa base (precio de letrero), hay margen real de optimización tarifaria vía plataformas.


Aparta/ Hotel En Los Corales

El Cortesito.

22 Unidades: 3 Edificios:

9 Aparta Estudios

10 Apartamentos de 1 Hab

3 Apartamentos de 2 Hab

1 Mirador

1 Piscina

1 Salon de Juego

2,020 Metros de Terreno

1,600 Metros de Construcción

22 Titulos de cada apartmento de la propiedad

PRECIO: USD 1.4 m